WEG-Verwalter ohne Vollmacht, Vergleiche zu Ungunsten der Eigentümer abzuschließen
Wohnungseigentümergemeinschaft
Im Sommer 2012 beauftragte eine Eigentümergemeinschaft ein Bauunternehmen mit Kanalbauarbeiten zum Festpreis von rund 280 000 Euro. Den Auftrag unterschrieb H., ein Wohnungseigentümer, der damals auch WEG-Verwalter war. Laut Beschluss sollte H. die Bauarbeiten abwickeln und, falls nötig, Nachtragsaufträge erteilen. Diesen Beschluss interpretierte der Verwalter offenbar sehr großzügig.
2012/2013 kam es zu Änderungen in der Bauausführung, ohne dass H. Einspruch erhob. Vielmehr schloss er einen Vergleich: Demnach sollten die Arbeiten am Ende 518 000 Euro kosten. Unter anderem waren für 50 000 Euro Umbauten an einem Sondereigentum - einem Ladengeschäft - vorgenommen worden. Ob mit dem Einverständnis von H. und der Gemeinschaft, war umstritten wie auch weitere angebliche Mehrleistungen der Baufirma.
Eine Eigentümerversammlung diskutierte über den Vergleich, ohne Einigung. H. schrieb dem Bauunternehmen, einige Maßnahmen und Kosten seien nicht eingeplant gewesen. Es gebe massive Konflikte vor allem über die Arbeiten an der Ladeneinheit. Daher werde der Restbetrag nicht bezahlt.
Die Klage des Bauunternehmers scheiterte beim Oberlandesgericht Bamberg (Az. 3 U 70/18) sowie beim Bundesgerichtshof (AZ. VII ZR 103/19). Der Verwalter sei nicht bevollmächtigt gewesen, mit dem Bauunternehmer einen Vergleich über die Höhe der Schlussrechnungssumme auszuhandeln. Ohne einen Beschluss der Eigentümerversammlung hätte der Verwalter auch keine Zusatzaufträge erteilen oder billigen dürfen, die so weit über das ursprüngliche Auftragsvolumen hinausgingen. Die Kosten hätten sich beinahe verdoppelt. Der von H. mit dem Bauunternehmen vereinbarte Vergleich beinhalte obendrein die Übernahme von Kosten für ein Sondereigentum sowie den Verzicht auf jede Rechnungskontrolle.
Diese Vereinbarung widerspreche dem Interesse der Eigentümergemeinschaft. Es sei unklar gewesen, wie die Mehrkosten zustande kamen. Sehr umstritten war auch, was davon auf die Gemeinschaft entfiel und was der Sondereigentümer zahlen sollte. Unter diesen Umständen wäre es umso mehr darauf angekommen, die Bauleistungen und Schlussrechnung des Bauunternehmens gründlich prüfen zu können. Der Vergleich hätte alle Einwände der Eigentümergemeinschaft gegen die Rechnung gegenstandslos gemacht.
Von der beschränkten Vollmacht, die H. von der Gemeinschaft erhalten habe, sei dieses Vorgehen nicht gedeckt. Daher sei die Vereinbarung unwirksam. Der Bauunternehmer könne sich auch nicht darauf berufen, dass er auf den Vergleich vertraut habe. Dass H. seine Vollmacht überschritten oder gar missbraucht habe, hätte ihm klar sein müssen. OnlineUrteile.de
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