Von Verwaltern, Versammlungen und Umbaumaßnahmen
Experten antworten auf Fragen zum neuen Wohnungseigentumsgesetz
Es sollte kein Tag versäumt werden, sich auf die neuen Vorgaben einzustellen, denn sie bedeuten viel mehr als lediglich eine Novellierung des bisher geltenden Gesetzes. Es geht um eine grundlegende Neufassung.
Der Verein Deutscher Wohnungseigentümer (VDWE) als Mitgliedsverein des VDGN steht seinen Mitgliedern beratend zur Seite, wenn es in diesem Zusammenhang darum geht, konkrete Hinweise und Hilfestellungen zu geben. Die vergangenen Wochen haben bereits gezeigt, dass es großen Beratungsbedarf gibt. Einige Fragen dazu sind nachfolgend aufgeführt.
1. Immer wieder gibt es Probleme mit unserem Verwalter. Zusagen und Termine werden nicht eingehalten. Unser Vertrauensverhältnis ist zerrüttet, doch seine Bestellung läuft noch drei Jahre. Freiwillig räumt er seinen gut dotierten Posten nicht. Was können Sie uns raten?
Was bisher ausschließlich dem Verwalter offen stand, wird nach dem seit Dezember 2020 geltenden WEMoG (bisher WEG) auch für die Wohnungseigentümergemeinschaft möglich: die jederzeitige Beendigung des Vertrages. Der Verwalter kann sein Amt jederzeit niederlegen, ohne dass es dafür besonderer Voraussetzungen bedürfte. Mit der Niederlegung beendet er einseitig seine Berufung und kündigt zugleich den Verwaltervertrag.
Dieses Recht wird nun auch den Eigentümern eingeräumt. Nach § 26 (3.1) WEMoG kann der Verwalter jederzeit durch einen Mehrheitsbeschluss abberufen werden. Die Abberufung ist nicht mehr wie bisher auf das Vorliegen eines wichtigen Grundes beschränkt. Der Verwaltervertrag endet spätestens sechs Monate nach Abberufung.
2. Coronabedingt kommen wir nicht dazu, eine Eigentümerversammlung durchzuführen. Es bleibt nur der schriftliche Beschluss in Form eines Umlaufbeschlusses mit dem Makel, dass zu dessen Gültigkeit alle Eigentümer unterschreiben müssen. Gibt es Ausnahmen?
Insbesondere in größeren Eigentümergemeinschaften ist es praktisch kaum möglich, einen Beschluss durch Unterschrift aller im Grundbuch eingetragenen Eigentümer bestandskräftig werden zu lassen. Zukünftig wird es möglich sein, einen einzelnen Gegenstand im schriftlichen Verfahren mit der Mehrheit der abgegebenen Stimmen zu beschließen. Das setzt aber vorab eine vorgelagerte Beschlussfassung in der Eigentümerversammlung voraus. Eine Begrenzung der Teilnehmerzahl oder eine Beschlussfassung ausschließlich auf der Grundlage von Vollmachten an den Verwalter sind nicht statthaft.
3. Ich bin Mitglied im Verwaltungsbeirat. In manchen Fragen fehlt mir die klare Abgrenzung meiner Verantwortung. Was kann ich tun, um nicht ausschließlich das Alibi des Verwalters zu sein?
Die Rolle des Verwaltungsbeirates wurde im Zuge der neuen Gesetzgebung kontrovers diskutiert. Im Ergebnis liegt eine klare Kompetenzerweiterung und persönliche Absicherung der Beiratsmitglieder vor. Im § 29 (2) WEMoG ist jetzt gesetzlich verankert, dass der Verwaltungsbeirat den Verwalter nicht nur bei der Durchführung seiner Aufgaben unterstützt, sondern auch überwacht. Sind die Beiratsmitglieder unentgeltlich tätig, haben sie nur Vorsatz und grobe Fahrlässigkeit zu vertreten.
Die Anzahl der Beiratsmitglieder ist nicht mehr gesetzlich geregelt und kann nunmehr von der vormals vorgegebenen Zahl von drei Mitgliedern abweichen.
4. Aufgrund einer Behinderung fällt mir das Treppensteigen sehr schwer. Mein Antrag auf Einbau eines Treppenlifts ist bisher jedoch am Veto zweier Quertreiber in der Eigentümergemeinschaft gescheitert. Haben sich meine Chancen jetzt verbessert?
Umbaumaßnahmen für mehr Barrierefreiheit bedürfen jetzt nicht mehr der Zustimmung aller. Das gilt ebenso für die Installation einer Lademöglichkeit für E-Autos, für einen Glasfaseranschluss oder für Maßnahmen des Einbruchsschutzes. Die Kosten hat dann der jeweilige Antragsteller zu tragen. Bauliche Veränderungen, die einen Wohnungseigentümer ohne sein Einverständnis gegenüber anderen unbillig benachteiligen, dürfen nicht beschlossen und gestattet werden; sie können auch nicht verlangt werden. Das gilt auch für Mieter einer Eigentumswohnung, die wie jeder Eigentümer ihren Anspruch geltend machen können.
5. Welches Recht gilt, wenn unsere Teilungserklärung Regelungen enthält, die vom neuen WEG abweichen? Wir hatten schon immer eine vierwöchige Einladungsfrist zur Eigentümerversammlung. Nun aber schreibt das neue Gesetz eine Frist von drei Wochen vor.
Bereits nach altem Recht konnte von der vorgegebenen Frist (bisher zwei Wochen) abgewichen werden, wenn diese Frist nicht verkürzt wird. Das gilt auch im neuen Recht. Allerdings ist das nicht auf alle Vereinbarungen übertragbar, denn nach § 47 WEMoG (Altvereinbarungen) gilt seit dem 1. Dezember 2020 grundsätzlich das neue Recht.
Anmerkung: Es gibt dazu eine ganze Reihe von Übergangsvorschriften. Auch gelten für bereits vor dem 1. Dezember 2020 bei Gericht anhängige Verfahren die Vorschriften in ihrer bis dahin gültigen Fassung. www.vdgn.de/nd
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