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Prächtige Zeiten für Immobilienkonzerne
Nach Deutsche Wohnen und Vonovia legt auch die nordrhein-westfälische LEG eine Bilanz mit Goldrand vor
Die LEG gehört zu den weniger bekannten unter den Großen. Mit derzeit rund 134 000 Wohnungen an etwa 170 Standorten ist die Immobiliengruppe jedoch eines der fünf größten Wohnungsunternehmen in Deutschland. Deren Schwerpunkt liegt in Nordrhein-Westfalen, dem bevölkerungsreichsten Bundesland, das nach Einschätzung des LEG-Vorstandes eine steigende Nachfrage nach günstigem Wohnraum für Ein- bis Zwei-Personen-Haushalte und Zuwanderer verzeichnet. »Das Portfolio der LEG ist auf diesen Bedarf zugeschnitten.« Immerhin 360 000 Menschen leben heute in Wohnungen der börsennotierten Aktiengesellschaft.
Wie Deutsche Wohnen oder Vonovia setzt LEG nicht allein auf das klassische Mietgeschäft. Neben der Übernahme kleinerer Konkurrenten tragen »mieternahe Dienstleistungen« zu höheren Erlösen bei. So bietet die LEG ihren Mietern Anschlüsse für Telefon und Internet oder Rollstuhlgaragen mit E-Ladestationen an. Hierzu kooperiert LEG mit dem Kabelnetzbetreiber Unitymedia, der in Hessen, Baden-Württemberg und NRW über ein Fast-Monopol verfügt.
Zudem setzt die LEG im Unterschied zu manchem Konkurrenten kaum auf Premiumstandorte in Metropolen wie Köln, sogenannte A-Lagen, sondern verstärkt auf B- und C-Städte in den Pendlerregionen. In diesem Segment will man 2019 auch außerhalb von NRW wachsen.
Die LEG erzielte 2018 Erlöse aus Vermietung und Verpachtung von Geschäftsräumen in Höhe von rund 767 Millionen Euro. Viel zu viel, findet Knut Unger. Der Aktionär kritisiert die extrem hohe Dividende. Der scheidende LEG-Boss Thomas Hegel will seinen Anteilseignern eine Dividende von 3,53 Euro pro Aktie spendieren. Klingt bescheiden, doch damit wird die Dividende um satte 16 Prozent angehoben.
Und dieses Jahr lief bislang noch besser. Vor allem in den Großstädten steigen die Mieten, inzwischen holen aber auch zahlreiche B- und C-Lagen kräftig auf. In Wachstumsmärkten wie Münster betrug die Quadratmetermiete kalt zuletzt bereits sieben Euro. Rund 40 Prozent der Mieteinnahmen werden nach Berechnungen von Unger und seinen Mitstreitern von der Plattform »Kritische ImmobilienaktionärInnen« als Dividende an die Aktionäre ausgeschüttet, darunter mit knapp zehn Prozent der US-Fonds Black Rock.
»Diese Belastung der Mieten durch die Dividenden ist weder sozial akzeptabel noch wirtschaftlich zukunftsfähig«, kritisiert Unger in seinem Gegenantrag, mit dem er eine Entlastung des Vorstandes auf dem Aktionärstreffen am Mittwoch in Düsseldorf aber nicht verhindern dürfte. Um solche Renditen zu erwirtschaften, müsse die LEG die Mieten überdurchschnittlich erhöhen, könne die Wohnungen nicht zur Genüge instand halten und verdichte die Arbeitszeit des Personals, klagt Unger an.
Alles auf Rechnung der Mieter: Immobilienkonzerne dürfen die Kosten für Sanierungs- und Instandhaltungsmaßnahmen auf ihre Kunden umlegen. Nach harscher Kritik hat die Bundesregierung diese Summe zu Jahresanfang auf acht statt wie bisher elf Prozent der Kosten gesenkt, die jährlich auf die Miete draufgeschlagen werden dürfen. »Aktuelle und ehemalige Mieter sehen in der LEG einen anschreckenden (sic) Großvermieter, der nur auf ihr Geld aus ist.« Wer Aktien des Konzerns besitze, so Unger, komme inzwischen in Rechtfertigungsnöte. »Der Ruf nach Enteignung wird laut.«
1970 war die »Landesentwicklungsgesellschaft Nordrhein-Westfalen für Städtebau, Wohnungswesen und Agrarordnung«, kurz LEG, aus dem Zusammenschluss vier gemeinnütziger Wohnungsunternehmen in Bonn, Münster, Dortmund sowie Düsseldorf entstanden. Im Jahre 1987 übernahm die LEG dann noch 38 000 Wohnungen von der abgewickelten, bis dahin gewerkschafseigenen Neuen Heimat.
Zwei Jahrzehnte später wurde die LEG von der Landesregierung aus CDU und FDP privatisiert, trotz Protesten von Mietern und Gewerkschaften. Der von der US-Investmentbank Goldman Sachs aufgelegte Whitehall Street Real Estate Funds zahlte weniger als 800 Millionen Euro. 2013 machte Goldman Sachs dann Kasse und platzierte die Mehrheit für rund 1500 Millionen Euro an der Börse. Später folgten weitere lukrative Aktienverkäufe.
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